29
تیر

مشارکت درساخت

 

مشارکت در ساخت یکی از اصطلاحاتی است که چند سالی است در صنعت ساختمان مطرح شده است و شامل قراردادی است که یکی از طرفین، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان، طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین درآپارتمان‌های احداثی شریک گردند. این روزها با بالا رفتن هزینه­ های ساخت، قیمت زمین و کمبود زمین­های مرغوب، تمایل به اینگونه قرادادها بیشتر شده است. اما وارد شدن به هر قراردادی نیازمند داشتن اطلاعات کافی است تا به سود طرفین منجر شود و به خسارت نینجامد. مشارکت در ساخت مزایای متنوعی را برای سرمایه ­گذاران به همراه دارد که اگر توجه خاص به آن شود می ­تواند به جز منافع شخصی منافع جامعه را نیز تامین نماید. ولی با توجه به حساسیتی که در قراردادهای مشارکت وجود دارد، باید در انعقاد قراردادهایی از این قبیل به نکات مهم حقوقی توجه کرد که در این مقاله به آن پرداخته می شود.

اولین مزیت قرارداد های مشارکت در ساخت، نوسازی بافت فرسوده است. بافت فرسوده به ساختمان­ هایی گفته می شود که بالای 25 سال سابقه ساخت دارد و در برابر زلزله، بلایای طبیعی یا نشست زمین و ساختمان مقاوم نیستند. بنابراین بهتر است نوسازی شوند. این امر موجب می شود تا معماری بنا به روزشود و مشکلات ساختمان­ های قدیمی مانند بوی فاضلاب، خرابی لوله­ ها، نداشتن آسانسور، سیستم­های سرمایش و گرمایش اصولی و غیره رفع شود که می­تواند در مدیریت مصرف انرژی موثر باشد. از سوی دیگر مشارکت در ساخت به صورت چشم­گیری موجب افزایش سرمایه می ­شود. در ساختمان­های کلنگی و قدیمی صرفا ارزش زمین لحاظ می­شود؛ این در حالی است که با مشارکت در ساخت، ارزش بنا هم به ارزش زمین اضافه شده و حتی در صورتی که قصد سکونت در آن برای سرمایه­ گذاران نباشد، فروش آن منافع قابل توجهی ایجاد می­کند. همچنین به فروش ملک سرعت می ­بخشد و آن را تسهیل می­ کند. درکنار مزایای فوق که مطرح شد، قراردادهای مشارکت در ساخت هم مانند هر فعالیت اقتصادی دیگر در صورتی که قرارداد منسجم و مدونی نداشته باشد می ­تواند به ضرر و بروز مشکل منجر شود. اما قطعا موارد مهم در زمان عقد قرارداد، بسیاری از مواردی که منجر به خسارت می­شود را پیش­گیری می­ کند.

1-تعهدات مالک

تعهدات مالک چندان پیچیده نیست چرا که مالک زمین خود را با مشخصات موجود در اسناد زمین و براساس قیمت کارشناسی و توافق شده در قرارداد به عنوان آورده ذکر می­ کند.

2- تعهدات سازنده ( سرمایه­ گذار )

در اینجا کار کمی پیچیده ­تر است و نمی­ توان به سادگی تعهدات مالک آن را بیان کرد چرا که بسیاری موارد کاملا توافقی است. اما موارد زیر می­ تواند مد نظر قرار گیرد مانند :

  • پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
  • پرداخت هزینه‌های اداری پروژه
  • پرداخت هزینه ماهانه‌ای به مالک بابت اجاره­ بها در زمان ساخت (در صورتی که مالک در همان ملک سکونت داشته باشد، عموما سازنده هزینه­ های مربوط به اسکان مالک در مکانی دیگر را متقبل می­ شود که البته کاملا توافقی است)
  • الزام به تحویل ملک در زمان مقرر
  • رعایت اصول استاندارد ساخت
  • رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت
  • ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر
  • اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره

نکته دیگری که در قراردادهای مشارکت در ساخت باید مد نظر قرارگیرد، توجه به منافع طرفین است. طبیعتا هم مالک هم سرمایه­ گذار با هدف سودآوری در این قرارداد حضور دارند. پس نیاز است شرایطی در نظر گرفته شود که هر دو طرف از این شراکت راضی و با سود مناسبی که از آن به­ دست می ­آورند، تمایل به ادامه این شراکت داشته باشد. در بازار فعلی مشارکت­ها، عموما به صورت درصدی، سهم هر طرف مشخص می­ شود. اما باید این نکته را در نظر گرفت که با توجه به شرایط تورمی بازار امروز و تغییرات روزانه در قیمت­ها، این مدل می تواند در نهایت باعث نارضایتی یکی از طرفین شود.

ازدیگر نکات مهم که درخصوص قراردادهای مشارکت درساخت توصیه می‎شود اینکه در ابتدای کار در خصوص کیفیت ساخت توافق انجام شود. بدیهی است که می­توان ساخت را با هرکیفیت و مصالحی انجام داد. اما شرایط منطقه، ارزش زمین، ارزش هر متر آپارتمان، بافت جمعیتی منطقه و موارد این چنینی در تعیین کیفیت ساخت موثر است.

یکی از نکات حائز اهمیت در این قراردادها این است که ابتدا هویت سازندگان را براساس اسناد و مدارک قانونی آنان احراز نمایید. حتما سوابق کاری و تخصصی آنان را نیز بررسی نمائید و ترجیحا با کسانی همکاری کنید که دارای صلاحیت فنی معتبر و سابقه کاری مشخص باشند. از پروژه­ های قبلی بازدید کنید و از آنها بخواهید تا شما را با مشتریان خود آشنا کنند. یکی از مواردی که متاسفانه به مراتب رخ می ­دهد همکاری با افرادی است که تخصص آنها ساخت و ساز نیست و صرفا به دلیل جذابیت این بازار به آن وارد شده ­اند.

به طور کلی قراردادهای مشارکت اگر به صورت شفاف و طبق اصول درست خود عقد شوند که در آن تعهدات هریک از طرفین کاملا مشخص باشد، دربازار پرنوسان فعلی مزایای بسیاری را برای مالک و سرمایه­ گذار خواهد داشت. از این رو واحد مهندسی بازار و فروش شرکت طرح برجسته آماده ارائه مشاوره جهت قراردادهای مشارکت در ساخت، سرمایه­ گذاری و اجرای این قراردادها می باشد . نکته‌ قابل توجه اینکه در بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه برای مالک، مشارکت درساخت اقتصادی نیست و فروش ملک به صرفه‌تر است. پس حتما قبل از گرفتن تصمیم به مشارکت در ساخت، با کمک مشاورین ما در واحد مهندسی بازار و فروش، برآوردهای لازم را انجام دهید و از میزان سهم خود آگاه شوید. همچنین در جهت بالا بودن کیفیت ساخت نیز واحد مهندسی بازار شرکت طی تحقیقاتی اطلاعات و آمار مورد نیاز برای تصمیم ­گیری در خصوص کیفیت مصالح را جمع آوری و با توافق طرفین به تایید می­ رساند. پس از آن شرکت موظف می ­شود بنا به تاییدات طرفین نسبت به اجرای ساختمان اقدام نموده و هرگونه تغییر در موارد توافق شده را کتبا به اطلاع طرفین برساند. همچنین این اطمینان را به طرفین خواهیم داد که با تحقیق در بازار و شناسایی فروشندگان مصالح منصف، مصالح مورد نیاز پروژه را با مناسب­ترین قیمت بازار، طبق کیفیت مورد تقاضا، تهیه و استفاده نماییم. همچنین در واحد مهندسی مالی شرکت طرح برجسته نیز مدلی طراحی شده است که طی آن طرفین به اندازه ارزش ریالی آورده شده (ارزش زمین، خدمات یا وجه نقد) در سود پروژه سهیم هستند. معتقدیم این مدل، منافع همه طرفین با هرمبلغ ورودی را به صورت عادلانه و متناسب با درصد شراکت آنها مشخص خواهد کرد. بهتر است در صورتی که صرفا با هدف سرمایه­ گذاری وارد قرارداد مشارکت می­ شوید از افراد متخصص در زمینه ساختمان به عنوان مشاور استفاده نمایید تا از بروز هرگونه اختلاف و خسارت جلوگیری شود. همچنین شرکت این آمادگی را دارد تا علاوه بر در اختیار قراردادن شفاف رزومه خود، کلیه قراردادهای مربوط به مشارکت را در حضور وکیل رسمی و متخصص در امور ساخت و ساز تنظیم نموده و این را وظیفه خود می­داندکه ازحقوق تمام طرفین مشارکت به جد حمایت نماید.

پس در صورتی که قصد چنین اقدامی دارید قبل از آن با کارشناسان ما تماس بگیرید.

 

نویسنده: علی نخجوان نیا، مهساشیردلی